Informatie over een hypotheek

Wat is een hypotheek?

Een hypotheek is eigenlijk een zekerheidsrecht. Op het moment dat een hypotheek wordt afgesloten, wordt het recht van hypotheek overgedragen aan de geldverstrekker. Hiermee heeft de geldverstrekker de zekerheid dat zij de lening terugbetaald krijgt. 

Men zou een hypotheek dus kunnen zien als een lening, waarbij de woning (of een ander onroerend goed) als onderpand dient. Wanneer de lener de lening niet meer terug kan betalen, kan de geldverstrekker, zoals de bank, de woning verkopen, om het geleende bedrag weer (voor een gedeelte) terug te krijgen. 

Meestal bestaat een hypotheek uit drie delen:

• Geldlening
  Hypotheekrente moet worden betaald over het bedrag dat wordt geleend. De hoogte van de rente hangt af van diverse factoren. Een van die factoren is bijvoorbeeld de hoogte van de lening, de hypotheekvorm, duur van de rentevaste periode en de economische situatie in Nederland.
  

• Aflossing
  Het geldbedrag dat geleend wordt van de bank moet weer worden terugbetaald. Dit kan gedurende de looptijd van de woning, maar ook aan het eind van de looptijd.
  

• Verzekeringsdekkingen
  Er gaan wat risico's gepaard bij het afsluiten van een verzekering zoals arbeidsongeschiktheid, overlijden en werkloosheid. Om die risico's zoveel mogelijk te beperken kunt u een verzekering afsluiten.
  

Hoeveel kan ik maximaal lenen?

Geldverstrekkers lopen altijd risico's bij het verstrekken van een hypotheek. Om deze risico's zoveel mogelijk te beperken, probeert de geldverstrekker van tevoren in te schatten welk hypotheekbedrag zij maximaal willen verstrekken aan u.

Tip: bereken via onze website uw maximale hypotheek.

Bij het bepalen van de maximale hypotheek, kijkt de hypotheekverstrekker vooral naar twee verhoudingsgetallen. De hypotheekverstrekker kijkt naar de relatie tussen het hypotheekbedrag en uw inkomen. Daarnaast kijkt de hypotheekverstrekker naar de relaties tussen het hypotheekbedrag en de waarde van de woning. Verder spelen ook de beleggingsportefeuille, inbreng van eigen vermogen, zekerheden, actuele rentestand en eventuele mogelijkheid voor het aanvragen van Nationale Hypotheek Garantie een rol.

• Verhouding inkomen/hypotheekbedrag
  Hypotheekverstrekkers kennen grote verschillen als het gaat om berekeningsmethoden en normen van hypotheekverstrekkers. Hoewel deze verschillen bestaan zal toch elke hypotheekverstrekker kijken naar de verhouding tussen het hypotheekbedrag en het inkomen. Er zijn hypotheekverstrekkers die de maximale hypotheek alleen aan de hand van deze verhouding bepalen. De hypotheekverstrekker zal u dan maximaal een aantal keer uw bruto salaris lenen, tegenwoordig ligt dit rond maximaal vijf keer het inkomen.
  
  
• Er zijn ook hypotheekverstrekkers die een andere berekening hanteren. Er wordt bij deze berekening gekeken naar de verhouding tussen uw inkomen en hypotheeklasten. Er wordt dan uitgegaan van de woonquote. De woonquote is het percentage van het bruto jaarinkomen dat u maximaal per jaar als woonlast mag hebben. Het percentage ligt tussen de 26% en 39%. Hoe hoger het inkomen is, des te hoger de woonquote vaak mag zijn.
  Er zijn echter ook hypotheekverstrekkers die bereid zijn meer risico te lopen en een hogere woonquote hanteren. Daarnaast worden factoren als leeftijd, opleidingsniveau en verwachte inkomstenontwikkeling meegenomen in de beoordeling.
  
  Een aantal zaken zijn van belang bij het bepalen van de hoogte van uw inkomen en woonlasten.
  
  
  • Vast/tijdelijk arbeidscontract
    Een geldverstrekker kijkt altijd naar het bruto inkomen. Daarbij moet er een contract bestaan tussen u en uw werkgever voor onbepaalde tijd. Alleen per uitzondering is het toegestaan een hypotheek af te sluiten met een contract voor bepaalde tijd. Er is dan wel een intentieverklaring nodig van de werkgever. Hierin staat dat de werkgever in de toekomst waarschijnlijk een vast contract zal krijgen. Wanneer er geen intentieverklaring is, kan er nog worden gekeken naar het opleidingsniveau en de kans op een andere baan. De volgende zaken zijn onderdeel van het bruto inkomen:
    
    
    • Sociale uitkering;
      Bij het ontvangen van een sociale uitkering gaan geldverstrekkers ervan uit dat dit inkomen blijvend is. Hypotheekverstrekkers nemen dit inkomen niet mee bij hun berekening voor de maximale hypotheek wanneer het geen blijvend inkomen;
      
    • De dertiende maand;
      
    • Onregelmatigheidstoeslag (langdurig);
    • Vakantietoeslag;
    • Onvoorwaardelijke eindejaars- of winstuitkering;
    • Provisie op basis van een provisieregeling;
    • Inkomen uit zelfstandig bedrijf of beroep;
      Wanneer er sprake is van een inkomen uit een zelfstandig bedrijf, moet bij de meeste geldverstrekkers worden aangetoond dat het bedrijf u de afgelopen drie jaar aaneengesloten van een inkomen heeft voorzien. Men berekent dan de gemiddelde nettowinst van die jaren of de nettowinst van het laatste jaar. De bedragen moeten aangetoond worden door middel van officiële stukken, opgemaakt door een accountant;
      
    • Overwerkvergoeding;
    • Alimentatie ten gunste van de aanvrager;
      Meestal haalt men het gedrag dat u jaarlijks aan alimentatie betaalt af van uw inkomen. De maximale hypotheek valt hierdoor later uit. Alimentatie dat voor uw kinderen wordt betaald, wordt door geldverstrekkers buiten beschouwing gelaten.
      
      
  • Tweede inkomen
    Met twee inkomens kan meer worden geleend. U kunt dus de baan van uw partner mee laten tellen bij het bepalen van de maximale hypotheek. Wees hier echter wel terughoudend in, u bent dan immers afhankelijk van twee inkomens. Wanneer een hypotheek (tijdelijk) wegvalt, kan het wenselijk zijn dat het andere inkomen dit op kan vangen. Het is dus verstandig stil te staan bij de risico's en u kunt ervoor kiezen om het tweede inkomen voor een gedeelte mee te laten tellen, of slechts voor een beperkt aantal jaar.
    
    
  • Woonlasten
    Woonlasten bestaan meestal vooral uit hypotheeklasten en dan met name de rente. Als eigenaar van een woning betaalt u meer belasting dan bij het huren van een woning. Belastingen die moeten worden betaald zijn bijvoorbeeld het eigenwoningforfait, onroerendezaakbelasting en waterschapslasten. Het eigenwoningforfait moet bij het inkomen worden opgeteld. Over die bijtelling moet u belasting betalen. Naast deze belastingen hebt u onderhoudskosten en moet de woning worden verzekerd via een opstal- of woonhuisverzekering. 
    
    
  • Persoonlijke kredieten
    Persoonlijke kredieten kunnen de maximale hypotheek verlagen. Hypotheekverstrekkers gaan er meestal standaard vanuit dat u 2% belastingverplichting over het schuldbedrag heeft. Dit bedrag wordt afgetrokken van de hypotheek. Wanneer u aan kunt tonen op papier dat uw belastingverplichtingen lager zijn, wordt van die lasten uitgegaan.
    

• Verhouding hypotheekbedrag/waarde van de woning
  Naast uw inkomen, wordt het bedrag dat u kunt lenen ook bepaald aan de hand van de waarde van uw woning. De woning is voor de geldverstrekker namelijk het onderpand waartegen het de lening verstrekt. De geldverstrekker zal bij een bestaand huis eisen dat de waarde die de woning heeft vast wordt gelegd in een taxatierapport. Een taxatie is bij een nieuwbouwwoning niet nodig. Dit komt doordat nieuwbouwwoningen door de meeste hypotheekverstrekkers gezien worden als minder risicovol dan bestaande woningen. Een taxatie moet worden uitgevoerd door een onafhankelijk taxateur. Deze zal voornamelijk letten op drie onderdelen:
  
  
  • Vrije verkoopwaarde
    Dit is de waarde van een woning indien de woning onder normale omstandigheden verkocht wordt. Aan de vrije verkoopwaarde wordt vaak de bepaling 'vrij van huur en gebruik' toegevoegd. Dit houdt in dat de woning bij verkoop niet wordt verhuurd aan en bewoond door een ander.
    
  • Executiewaarde
    Dit is de geschatte woning die een woning heeft wanneer de woning gedwongen verkocht moet worden. Een executiewaarde wordt in een taxatierapport apart vermeld. De executie waarde ligt meestal tussen de 10% en 15% lager dan de vrije verkoopwaarde.
    
  • Onderhoud
    De hypotheekverstrekker zal kijken naar de waarde van de woning op dit moment, maar zal ook geïnteresseerd zijn in de onderhoudstoestand en andere omstandigheden die de waarde van de woning kunnen beïnvloeden in de toekomst.
    

Hypotheek op basis van vermogen

De hoogte van het hypotheekbedrag wordt dus meestal gebaseerd op de waarde van uw woning en de hoogte van uw inkomen. Er zijn echter ook hypotheekverstrekkers die naast de hoogte van uw inkomen en de waarde die de woning heeft, het eigen vermogen meetellen zodat er een hogere hypotheek verstrekt kan worden. Dit eigen vermogen bestaat vaak voor een groot gedeelte uit de overwaarde van de huidige woning. Wanneer het eigen vermogen meegeteld wordt, kan een duurdere lening afgesloten worden, dan wanneer de hypotheek alleen wordt gebaseerd op de hoogte van het inkomen. Wees echter wel voorzichtig met een hypotheek op basis van uw vermogen. Licht u eerst goed in over de mogelijkheden en de mogelijke financiële gevolgen van een dergelijk product. Wees u ervan bewust dat u dan inteert op uw eigen vermogen en bovendien moet u risico durven lopen ten aanzien van de betaalbaarheid van de maandlasten en de onzekerheid ten aanzien van de vermogensopbouw voor de aflossing aan het einde van de looptijd.

Woning gedeeltelijk financieren met eigen geld

Het is ook mogelijk uw huis voor een gedeelte te financieren met eigen geld. Mocht u ervoor kiezen uw eigen geld in de woning te steken, dan is het verstandig om eerst te bepalen hoeveel geld u wilt steken in de volgende zaken:

• Verhuis- en inrichtingskosten
  Meestal moeten verhuiskosten en kosten voor de inrichting zelf worden betaald. Deze kosten kunnen dan ook in de meeste gevallen niet worden meegefinancierd met de hypotheek.
  
• Toekomstige consumptieve uitgaven
  Sinds 2001 is rente alleen nog fiscaal aftrekbaar wanneer het geleende geld besteed wordt aan de eigen woning als hoofdverblijf. Voor andere consumptieve bestemmingen is deze renteaftrek komen te vervallen (zoals een auto, studie of boot). Het is daarom aanbevelenswaardig om niet al uw eigen geld te besteden aan de koop van de woning. U kunt in plaats daarvan een hogere hypotheek afsluiten, en de volledige renteaftrek behouden. U kunt zo uw eigen geld behouden voor mogelijke toekomstige consumptieve bestedingen.
  
• Bouwrente indien er sprake is van een nieuwbouwwoning
  Het is niet meer mogelijk rente over meegefinancierde uitstelrente en hypotheek rente tijdens de bouw af te trekken. Indien u over voldoende eigen middelen beschikt, is het aanbevelenswaardig deze rentesoorten ook te betalen uit eigen middelen.
  

Andere zekerheden

U kunt meer lenen als u naast uw huis ook andere zaken heeft die u als zekerheid kunt geven aan de hypotheekverstrekker. Daarnaast is het mogelijk om uw levensverzekering of beleggingsportefeuille te verpanden. Hierdoor heeft de hypotheekverstrekker een extra borgstelling achter de hand.

Actuele rentestand

Het maximale hypotheekbedrag dat versterkt kan worden wordt lager wanneer de rente hoger wordt. Men gaan namelijk uit van een woonquote. Als de rente hoger is, zal ook de rentelast hoger zijn. U zit hierdoor eerder vast aan de maximaal toegestane woonlast. U kunt de actuele hypotheekrente tarieven nalezen op www.rente-tarieven.nl of op teletekst pagina 546.

Hoe en waar kan ik een hypotheek aanvragen?

Op het moment dat u een hypotheek aan wil vragen, is het goed om eerst te kijken welke hypotheek het best past bij u. U kunt dan vervolgens bij verschillende hypotheekverstrekkers een hypotheekofferte aanvragen. Meer informatie over hoe het aanvragen van een hypotheekofferte in zijn werk gaat, vindt u op www.hypotheekofferte.cc. Deze site geeft een bondig overzicht van de verschillende aspecten van de hypotheekofferte. Op deze site wordt tevens aangegeven waar u een hypotheekofferte kunt aanvragen.

Hypotheekrente PlaatsenDisclaimer